Usvojen je novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, donoseći radikalnu promenu u odnosu na prethodni Zakon o ozakonjenju objekata, koji ovim prestaje da važi. Svi prethodni postupci ozakonjenja se obustavljaju.
Cilj ovog zakona je da se kroz masovan, digitalan i hitan postupak evidentiraju i upišu prava na ogromnom broju nepokretnosti izgrađenih suprotno propisima. Međutim, dok zakon obećava brzinu i efikasnost, donosi i niz problematičnih rešenja, izuzetno kratke rokove i značajne rizike za vlasnike.
Šta je predmet Zakona (ko može da se prijavi)?
Zakon se odnosi na širok spektar objekata:
- Objekti izgrađeni suprotno zakonu (bez dozvole).
- Objekti na kojima su izvedeni radovi (rekonstrukcija, adaptacija) bez rešenja.
- Objekti sa privremenom građevinskom dozvolom izdatom pre 13. maja 2003..
- Objekti izgrađeni kada dozvola nije bila propisana, a nisu upisani.
- Stambeni i privredni objekti sa građevinskom dozvolom, ali bez upotrebne dozvole u zakonskom roku.
- Zemljište ispod navedenih objekata.
Ključni uslov: Objekti moraju biti izgrađeni i vidljivi na satelitskim i drugim snimcima Republike Srbije ili sadržani u bazama podataka Agencije za prostorno planiranje i urbanizam (Agencija) i Republičkog geodetskog zavoda (Zavod).
Kako izgleda postupak? (digitalizacija i hitnost)
Ceo postupak se vodi kao hitan i odvija se isključivo preko digitalne platforme.
- Prijava: Zainteresovana lica podnose elektronsku prijavu Agenciji putem digitalne platforme.
- Obrada: Agencija proverava podatke, upoređuje ih sa digitalnim zoning planovima koje dostavljaju lokalne samouprave i drugim bazama podataka.
- Potvrda: Ako su uslovi ispunjeni, Agencija izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova za upis. Ova potvrda je podobna isprava za upis (izvršna isprava).
- Upis: Zavod (Katastar) vrši upis prava svojine na osnovu potvrde Agencije, prioritetno, bez sprovođenja posebnog upravnog postupka i bez naplate ta
Koliko košta upis? (naknade i izuzeci)
Vlasnici objekata plaćaju naknadu za troškove evidentiranja.
Opšte pravilo: Naknada je u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, na osnovu zoning plana.
VELIKI IZUZETAK (Fiksne naknade): Za porodične stambene objekte i stanove (gde investitor zgrade nije poznat ili dostupan) plaćaju se fiksni iznosi u evrima (dinarska protivvrednost):
Primeri naknada:
- Beograd (Ekstra zona): 1.000 €
- Beograd (Prva zona): 800 €
- Gradovi > 100.000 st. (Prva zona): 500 €
- Opštine < 50.000 st. i sela: 100 €
- IZUZETAK ZA PRIVREDU: Za magacine, skladišta, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone do 500m² naknada se ne plaća. Za površinu preko 500m² plaća se 10 evra po svakom narednom m².
- SOCIJALNI IZUZETAK: Naknadu ne plaćaju lica sa invaliditetom, borci, porodice sa troje i više dece, samohrani roditelji ili korisnici socijalne pomoći, za porodični stambeni objekat ili stan u kojem stanu
Nelogičnosti i problematika
Iako deluje kao brzo rešenje, zakon sadrži izuzetno problematične odredbe.
Problem 1: Država ne garantuje za bezbednost objekta
Ovo je najopasnija odredba zakona.
Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta… upisanog u evidenciju po odredbama ovog zakona. Vlasnik… prihvata rizik korišćenja nepokretnosti… i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima.
Država ovim „pere ruke“ od bilo kakve odgovornosti za statiku i bezbednost objekta. Ako se zgrada sruši ili izazove štetu, odgovoran je isključivo vlasnik. Postavlja se pitanje kako će banke tretirati ove nepokretnosti pri odobravanju hipoteka i kako će reagovati osiguravajuće kuće. Upisuje se pravo svojine, ali ne i tehnička ispravnost objekta.
Problem 2: Ekstremno kratki rokovi
Rokovi za primenu zakona su nerealno kratki i prebacuju svu odgovornost na građane i lokalne samouprave.
Za lokalne samouprave (JLS): Imaju samo 45 dana od stupanja zakona na snagu da dostave Agenciji kompletne digitalne zoning planove.
Za građane: Rok za podnošenje prijave počinje 45 dana nakon stupanja zakona na snagu i traje samo 60 dana.
Gotovo je nemoguće da sve lokalne samouprave u Srbiji u 45 dana pripreme i dostave ovako kompleksne digitalne planove. Ako JLS ne dostavi plan, Agencija će o trošku te JLS angažovati nekoga da to uradi, što će sigurno dovesti do kašnjenja. Građani direktno zavise od ažurnosti svoje opštine, a imaju samo 60 dana da reaguju.
Problem 3: Šta se dešava sa objektima na „problematičnom“ zemljištu?
Zakon brutalno rešava pitanje objekata na lokacijama od javnog značaja.
Država preuzima objekte: Objekti izgrađeni u prvoj zoni zaštite (prirodnog ili kulturnog dobra), na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta ili pojasu eksproprijacije autoputa evidentiraju se i upisuju u korist Republike Srbije.
Sledi rušenje (ili preuzimanje): Agencija za ove objekte obaveštava građevinskog inspektora koji donosi rešenje o uklanjanju objekta. Na objektu se upisuje predbeležba prava svojine u korist RS.
Izuzetak: Vlada može doneti odluku o preuzimanju objekta, i u tom slučaju se postupak uklanjanja obustavlja.
Ovo je de facto mehanizam za nacionalizaciju objekata na atraktivnim ili za državu bitnim lokacijama, koji su izgrađeni bespravno.
Problem 4: Nema prava na žalbu
Na odluke Agencije nije predviđen standardni pravni lek.
Na potvrdu Agencije ne može se izjaviti žalba, niti se može pokrenuti upravni spor.
Jedina opcija zaštite je tužba sudu opšte nadležnosti. Ovo je drastično odstupanje od principa pravne zaštite. Umesto brzog upravnog postupka žalbe, građani su primorani da ulaze u skupe i dugotrajne sudske parnice, što je u suprotnosti sa načelom efikasnosti na kojem zakon navodno insistira.
Problem 5: Objekti na tuđem privatnom zemljištu
- Ako je objekat izgrađen na zemljištu u privatnoj svojini drugog lica, Agencija upućuje podnosioca da u roku od pet godina reši imovinske odnose na zemljištu pred nadležnim organom.
- Ako vlasnik objekta ne uspe u sporu, vlasnik zemljišta ima pravo da traži uklanjanje objekta.
- Zakon time upisuje objekat, ali ostavlja „tempiranu bombu“ vlasničkih odnosa na zemljištu, potencijalno generišući hiljade novih sudskih sporova.
Zaključak
Novi zakon predstavlja potpuni reset sistema, ukidajući sve prethodne postupke legalizacije. On nudi izuzetno brzu i, za mnoge stambene objekte, jeftinu putanju za upis prava svojine .
Međutim, cena te brzine je ogromna: vlasnici preuzimaju potpuni rizik za bezbednost objekta , rokovi za prijavu su kritično kratki , a država stvara mehanizam da preuzme objekte na vrednim lokacijama u javnu svojinu.
Ovaj zakon će nesumnjivo brzo „očistiti“ katastar, ali otvara Pandorinu kutiju pravne i fizičke nesigurnosti za vlasnike nepokretnosti.