Pre nego što detaljno razmotrimo proceduru promene namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište, važno je da pojasnimo osnovne pojmove.
Građevinsko zemljište je zemljište namenjeno za izgradnju i korišćenje objekata, prema zakonu ili planskim dokumentima. Postoje dve vrste građevinskog zemljišta:
- Izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište
- Uređeno i neuređeno građevinsko zemljište
Poljoprivredno zemljište je zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju, uključujući njive, vrtove, voćnjake, vinograde, livade, pašnjake, ribnjake, trstike i močvare. Ovo zemljište se takođe može koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.
Nakon što smo definisali ove osnovne pojmove, fokusiraćemo se na zakonske propise koji se odnose na promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.
Pravni Okvir
Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište je regulisana članom 88 Zakona o planiranju i izgradnji Republike Srbije. Ako niste upoznati sa procedurom, preporučujemo da pročitate ovaj stručni tekst za dodatne informacije.
Procedura promene namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište
Korak 1: Podnošenje Zahteva
Nadležni organ za donošenje planskog dokumenta mora u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, dostaviti dokument organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra. Ovaj dokument mora sadržati popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granica planskog dokumenta sa odgovarajućim grafičkim prikazom.
Korak 2: Promena u Katastarskoj Evidenciji
Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra zatim u roku od 15 dana po prijemu dokumenta rešenjem provodi promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene u katastarsku evidenciju nepokretnosti.
Napomena: Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju dok se ne privede novoj nameni, u skladu sa članom 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu Republike Srbije.
Korak 3: Dostavljanje Rešenja
Rešenje koje donosi organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dostavlja se vlasniku zemljišta, ministarstvu nadležnom za poslove poljoprivrede i nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od donošenja rešenja.
Naknade za promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište
Da li i koliku naknadu plaća vlasnik zemljišta za promenu namene?
Pre izdavanja građevinske dozvole, vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, mora da plati naknadu za promenu namene zemljišta, u skladu sa zakonom koji uređuje poljoprivredno ili šumsko zemljište. Ovaj postupak je regulisan članovima 43-48 Zakona o naknadama za korišćenje javnih dobara.
Ko Je Obveznik?
Obveznik naknade je lice koje je podnelo zahtev za promenu namene poljoprivrednog zemljišta ili lice koje je izvršilo promenu bez prethodno plaćene naknade.
Kolika je osnovica?
Osnovica za promenu namene jednaka je osnovici za porez na imovinu za zemljište u godini koja prethodi podnošenju zahteva. Ako nije utvrđen porez na imovinu, osnovica se određuje prema prosečnoj ceni kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta u odgovarajućoj zoni, kako je definisano od strane lokalne samouprave.
Važne napomene:
- Ako je utvrđena prosečna cena kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta u više graničnih zona, primeniće se cena najpovoljnija za obveznika.
- Ako prosečna cena nije utvrđena, vrednost zemljišta određuje ovlašćeni sudski veštak za poslove poljoprivrede, u skladu sa propisima koji uređuju postupak eksproprijacije.
Kako se Utvrđuje Visina Naknade?
Visina naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta određuje se primenom stope od 50% na osnovicu.
Kada se naknada za promenu namene ne plaća?
U određenim slučajevima, naknada za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u građevinsko se ne plaća. Evo nekoliko situacija u kojima je vlasnik zemljišta oslobođen plaćanja naknade:
Izgradnja Objekata od značaja za Republiku Srbiju
Naknada se ne plaća prilikom izgradnje objekata koji su od značaja za Republiku Srbiju, kao ni za izgradnju objekata javne namene u skladu sa programom uređivanja građevinskog zemljišta. Ovo uključuje situacije kada je obveznik plaćanja Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili javna preduzeća čiji su osnivači ove institucije.
Promena Namene Pre 1992. Godine
Ako je promena namene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta, odluke nadležnog organa ili je objekat izgrađen u skladu sa zakonom do 15. jula 1992. godine (do stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu), naknada se ne plaća bez obzira na klasu zemljišta.
Izgradnja Stambenih i Ekonomskih Objekata
Naknada se ne plaća za gradnju ili rekonstrukciju porodične stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva do 200 m² u cilju poboljšanja uslova stanovanja ili u slučaju prirodnog razdvajanja domaćinstva. Takođe, izgradnja ekonomskih objekata za primarnu poljoprivrednu proizvodnju ne podleže naknadi, ako je poljoprivreda osnovna delatnost vlasnika i nema drugo odgovarajuće zemljište.
Specifični Objekti i Projekti
Naknada se ne plaća za određivanje lokacije za groblje ili njegovo proširenje, izgradnju objekata za odbranu od poplava, odvodnjavanje i navodnjavanje zemljišta, regulaciju vodotoka, izgradnju i proširenje poljskih puteva, pošumljavanje poljoprivrednog zemljišta i podizanje poljozaštitnih pojaseva.
Ako vam je potrebna stručna pravna pomoć u ovoj oblasti, preporučujemo da nam se obratite kao advokatu iz Novog Sada koji ima dugogodišnje iskustvo.
Kristina Đapa – advokat Novi Sad / advokati Novi Sad