Kupoprodajni ugovor je ugovor koji je svima dobro poznat. Zakon koristi termin ugovor o prodaji.

To je ugovor koji se najčešće zaključuje u pravnom prometu.

On je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima koji propisuje da ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Njega u najviše slučajeva zaključujemo u usmenoj formi, ali postoje situacije kada je propisano isključivo pismena forma ugovora. To je slučaj kada je predmet kupoprodajnog ugovora nepokretnost, jer Zakon o obligacionim odnosima propisuje da ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti. Dok Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Javni beležnik koji je nadležan za overu ugovora o kupoprodaji je onaj na čijem se područiju nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beleženika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.

Ugovor koji nije zaključen na zakonom propisan način ne proizvodi pravno dejstvo.

Šta je predmet ove vrste kupoprodajnog ugovora? Nepokretnost.

Nepokretnosti, u smislu Zakona o prometu nepokretnosti jesu: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.

Promet nepokretnosti je slobodan, ako zakonom nije drugačije određeno.

Ko može da zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

To su sva poslovno sposobna lica. Medjutim i kod delimično poslovno sposobnih lica sud u Rešenje o delimičnom lišenju poslovne sposobnosti navodi koje sve pravne poslove to lice može da zaključuje i da li je ugovor o prodaji jedan od njih. Što se tiče dece oni takođe mogu da stiču imovinu ovim pravnim poslom, ali je potrebno da zakonski zastupnik tog deteta bude potpisinik predmetnog ugovora.

Najčešće pitanje je da li stranci mogu da zaključe ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u Srbiji?

Pravo stranih lica bilo pravnih ili fizičkih da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije pravnim poslovima inter vivos ili mortis causa regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Članom 82. Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti, a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije.

Izuzetno, zakonom se može predvideti da strano fizičko i pravno lice ne mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na određenim područjima u Republici Srbiji.

Napominjem, da izuzetak postoji kada je u pitanju poljuprivredno zemljište, jer je članom 1. Zakon o poljoprivrednom zemljištu propisano da strano fizičko ili pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta, osim ako zakonom nije drugačije određeno a sve to u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane.

Na šta bi trebalo obratiti pažnju pre zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Neophodno je proveriti kod nadležne Službe Katastra nepokretnosti da li predmetna nepokretnost ima upisane terete. Čak i u slučaju da nekretnina ima upisanu hipoteku ili neki od drugih pravnih tereta na primer: pravo stvarne službenosti, plodouživanje i drugo, kupac mora biti upoznat sa tim podacima kako bi mogao slobodno odlučiti da li želi da predmetnu nekretninu kupi ili ne, jer kupovina takve nekretnine nije zabranjena.

Ova prava i tereti se upisuju u javne knjige, međutim mogu postojati i realni tereti, tj. tereti koji nisu upisani u zemljišne knjige, koje se na primer stiču održajem, a da vi o tome niste obavešteni.

Kako biste se zaštitili u potpunosti neophodno je da se uverite u faktičko i pravno stanje nepokretnosti koju planirate da kupite, ne samo što ćete sa kupcem razgovarati i otići na lice mesta, već i popričati sa komšijama o toj nepokretnosti.

Jedna od isto važnih stvari koju kupci često zaboravljaju je da provere da li su izmireni računi za predmetnu nekretninu. Iako je to obaveza prodavca da ih izmiri do momenta predaje u posed kupcu, to često može biti problem ukoliko prodavac nije redovno plaćao račune, ili ako su pokrenuti eventualni postupci izvršenja kod javnog izvršitelja ili ukoliko je došlo do isključenja priključaka za struju, gas i dr. Iz tog razloga tražite da vam prodavac dosatvi dokaz da su svi računi izmireni do momenta zaključena kupoprodajnog ugovora.

Takođe, veoma važan podatak je i taj da li je nekretnina koja je predmet ugovora stečena u braku i da li predstavlja bračnu sutekovinu, jer u tom slučaju neophodna je izjava bračnog druga u vidu saglasnosti da se zajednička nepokretnost na kojoj nije upisan kao vlasnik drugi supružnik, proda. Važno je i da li ste vi kao kupac u braku i da li predmetnu nekretninu stičete zajedno ili to predstavlja vašu posebnu imovinu, gde u tom slučaju vaš bračni drug mora dati izjavu da je o tome saglasan.

Šta ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži?

Neophodni i osnovni elementi ugovora o kupoprodaju nepokretnosti su: nepokretnost i kupoprodajna cena.

U njemu se navode osnovni podaci ugovornih strana, podaci o nepokretnosti, kupoprodajna cena koja može biti isplaćena u celosti ili na rate, poreklo sticanja nekretnine koja je predmet ugovora, zaštita od evikcije i „clausula intabulandi“.

Da bi se sastavio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti neophodno je imati sledeće podatke:

  • Lične podatke ugovornih strana i eventualnih učesnika u ugovoru – izvod lične karte za svakoga od njih
  • Podatke o nepokretnosti – izvod iz lista nepokretnosti ili broj parcele i naziv katastarske opštine
  • Dokaz o poreklu sticanja nepokretnosti – Rešenje o nasleđivanju, Kupoprodajni ugovor, Ugovor o poklonu i dr.

Ukoliko vam je potrebna stručna pravna pomoć u pogledu ove oblasti prava,  a želite da to budu najbolji advokati Novi Sad možete kontaktirati našu Advokatsku kancelariju – Advokat Novi Sad – Kristina Đapa (advokatdjapa.rs)